文章查看

当前位置 :主页 > 公司介绍 >
目前来讲
* 来源 :http://www.msffilm.cn * 发表时间 : 2018-07-09 15:44 * 浏览 :

a:对于16年,现在才2个月时间,所以房地产开发投资的增速会不会明显的提升,这方面的话我还不怎么敢肯定。即便提升我还是认为是反弹。因为中国的房地产投资增速峰值在2010年,最高销售面积是在2013年,14年15年都没有超过13年的销售面积,16年可能会有提升,但是大势已去,所以我对房地产投资增速不那么乐观。另外一方面,恐怕会有一个反弹。如果反弹对大宗商品的价格是有利的,大宗商品的价格随着中国经济的下行走了很长时间的熊市,从11年三季度大宗商品开始回落到现在为止持续了5年。5年当中应该会有个反弹。而反弹原因主要是去产能过程,去产能使得整个产能压缩之后,一旦需求有所上升,价格就会出现反弹,但是这个反弹我也是不大乐观,所以我对这种大宗商品的价格上涨持续多久,我也没有太大的信心。不过像这些贵金属的价格因为贵金属有货币的属性,所以贵金属价格恐怕上涨概率会大一些,像黄金白银铂金这一类相关的包括钻石珠宝等等,这类可能会有一定涨幅,这主要是跟人民币的贬值有关。所以我觉得一定要认清趋势,拐点出现之后,就要认定这个趋势还是会长时期延续,不能因为现在房价一涨就认为房地产行业要复苏了,我觉得房地产行业将面临一个长期下行的过程。

q:以现在的货币增长率,政府是否有以通货膨胀来对冲债务率的意图?

q:在电商和轻资产等新模式的冲击下,商业地产如购物中心、百货大楼销售业绩持续下滑,万达甚至关闭了一些购物中心,一些连锁餐馆、烘焙店和大型超市纷纷缩减店铺数目。您刚才分析了住房,您怎么看过去几年商业地产的走势?今后商业地产的走势会是怎样的?

a:商业地产我不太乐观。因为我们现在的消费模式发生了变化,在新模式下大卖场和超市的数量肯定是要减少。给我印象最深的一次是08年在美国时去买一个袖珍式电脑,结果就像在国内跑苏宁和国美一样去找best buy,结果发现店面非常小,也没有我要的,店员说必须要去网上订购。如今,中国的网购已经非常普及,所以商业地产在二三线城市不乐观。当然像北京上海深圳这些城市的办公楼还是比较乐观的,因为白领人口还是在集聚,整个第三产业的占比还是在上升,总体来讲对商业零售是不乐观的,但是对于一线城市商业办公用房还是乐观的。当然我对房地产还是外行,所以讲的不一定对。

q:一二线继房价续疯狂,三四线仍旧低迷,一二线涨价间接控制人口,全都被迫回三四线去库存?国家需要的是234线城市去库存,您认为一线城市的上涨有没有可能传导到二三四线,并带动经济的整体回暖?

a:我觉得2016年宏观经济还是面临着比较大下行压力,我们分析经济主要是看投资、出口和消费。消费相对稳定,投资的话,房地产投资很难有比较高提升,制造业投资也比较难,主要是靠基建投资来拉动。因为中国经济按照我的大逻辑来讲,人口红利已经结束,人口现象已经逐步淡去,单纯靠我们增发货币来拉动会导致很多弊端。所以我觉得可能机会也是来自结构性机会,传统产业面临的压力还是比较大,机会还是在于新兴行业,像深圳这样一个科技发展的地方新兴产业的机会会多一点。

q:请问您研究生涯中对您有影响的书和老师、学者有哪些?研究工作中您感到头疼的问题和困难是什么?是否包括缺乏准确的较为细分的官方统计数字?比如统计局没有公布各年龄段人口的数字,这给我们做研究的带来些麻烦。

a:单纯从消费角度来看,像传统的吃住穿这样消费比重在下降,像文化娱乐教育养老交通通讯,这方面消费比重在上升,也会带动相关行业发展。所以我觉得宏观经济整体趋势还是向下,结构会继续分化,第三产业比重会进一步提升。所谓的调结构不是改革的结果,是因为制造业整体回落的结果。对于货币政策什么时候转向我觉得还是要看经济增速和通胀率。马上要开两会,两会当中提出来可能会把m2增速作为一个目标。去年政府报告当中提出m2增速是12%,对应的gdp是7%,今年的gdp目标估计会是6.5%-7%,所以对应的m2增速或会是13%,这就意味着今年比去年要宽松。但由于存在人民币贬值的压力,也不可能过于宽松。至于要转向我觉得这是一个缓慢的过程。它不会大幅转向,因为全面收紧是不可能,如m2最多从14%回落到13%左右,也更好一些。但是还是面临着去杠杆去产能的压力。所以中国在同通常情况下更愿意在宽松情况下解决一些问题。虽然在宽松情况下解决问题很难,但是债务和就业压力还是比较大的。

q:刚才您提到现在一二线城市的房价注意支持是货币宽松,您觉的今年可能会有哪些事件或因素导致货币宽松政策转向,发生这些事件或因素的概率有多大?

q:2016年以来以房地产为中心的大宗商品类价格持续上涨,这表明未来房地产开工量的上升?上涨的原因是什么?

a:目前政府通过大量的发货币,货币发行量大之后利率水平就降低,利率水平降低后借新还旧的成本就低了。比如原先8%的利率来借钱,现在以6%的水平再来筹钱,然后还贷。故通过借新还旧就可以降低债务成本并获得更多借款。当然这个前提是必须能够借得到钱,故宽松货币对地方政府是个好事情,因为地方政府总能借的到钱的。只要央行通过宽松的货币政策不断的增加m2规模,则借新还旧的方式可以进行下去。而银行也可通过扩大信贷规模来弥补利差收窄而导致收入减少。这种模式最大的损害者就是储户,因为他们的资金被不断增加的m2稀释了。故不能说政府通过通胀来洗劫,通胀确实是一种税收,但目前没有通胀。目前来讲,在通胀水平相对比较低情况下,央行可以大胆发货币,而债务人还是可以通过借新还旧来降低它的债务压力。

对于政府的作用,我还是坚持我的逻辑:过去中国经济增长是欠账式增长,靠的是负利率和廉价劳动力,即欠亏了储户和农户,如今,他们未富先老。故现在拉动中国经济增长必须是一个负债式增长,也就是政府要增加杠杆,主要是中央政府加杠杆,中国目前的政府债务率还是比较低。地方政府也可以加杠杆,但是不能让老百姓加杠杆,那风险太大,问题很多。所以我认为一线城市房价的上涨对于二线城市会有传导,但是向三四线的传导就越来越难。我经常用一个圆的面积来解释房地产的供求关系,圆的半径增加一倍,圆的面积就要增加三倍。也就是说越到三四线城市供给就越多了,所以价格上涨就比较难,所以这就是为什么在核心城市的核心地段房价那么高,这个在全世界都是普遍的。

a:谢谢提问。我研究兴趣比较广泛,看的资料比较杂乱,但是我也感觉没有一个领域让我研究做得特别深入,这是缺憾。所以我综合思考的能力稍微强一些。我研究参考书不是太多,看的也比较杂,没有想过把书从头至尾全部都读完,我总是带着思考去找书和读书。相对来讲,我还是比较喜欢读历史,读人类发展史,,喜欢读各个国家历史,读他们经济发展史。因为人生短暂,我们所具备分析能力的时间更短暂,你能接触到的经济社会的时段也就非常短暂,在这么短暂的一个时段,你要判断出什么时候会出现增速拐点或价格拐点,什么时候会出现一个划时代的变化是很难的。如果把古今中外的东西读得多一点,对提升自己思考问题的角度深度广度都是有利的。另外一方面,可能大家不相信,我平时看的最多的是统计年鉴。因为我们做研究面临的第一个问题就是缺乏数据,国家统计局的数据相对来讲还是不能够令人很满意,也只能把它当做参考。第二个方面还要存真去伪,里面哪些是真的哪些是误导的,所以我们做研究面临的挑战还是很大的。一方面数据难获得,另一方面哪些数据是真的哪些数据是假的,还要进一步做分析。还有一方面就是通过民间机构来获得一些数据,在大数据时代,获得真实数据的路径也越来越多。这些机构的数据相对来讲还是比较靠谱,因为他们都是出于商业目的,或者交易获得的。

a:这个提问还是比较有意思。通过一二线城市房价上涨后居住成本就提高,大家就会回到三四线去买房,然后再去库存。这个可以去想象,但是否会有这么一个行为。因为三四线城市的库存是实实在在的,我们主要还要去研究购房者的需求跟供给之间是否均衡,如果供给过大,即便一二线城市再涨,也不会再三四线城市买房,也不能达到去库存的目标。当一个东西无解时,可以想很多办法去解决,到头来发现还是无解。我们现在既然房地产是一个货币现象,就不能用人口现象去解释这个问题。如果人口流动减少了,老百姓口袋里的钱也不增加了,就业压力大了,单纯靠发货币加杠杆已经很难起作用了。如果能起一点作用的话,就是政府财政支出中拿出真金白银在三四线来提高公共服务,改善教育、医疗等各方面公共服务质量,同时,再给老百姓发钱,也就是说必须要付出才能够获得,不能够简单的用房地产宽松政策和货币利率下降来解决这个本来就是决策失误导致的库存过高问题,我觉得这是不可能的。

上一篇:没有了 下一篇:没有了